תשלום מקדמה על דירה

שכחתי לציין שהקבלן מציע הנחה כדי הקדמת התשלום. נניח אם תשלם עכשיו על הדירה תקבל אותה במיליון שקלים, ואם תשלם כשהדירה מוכנה תשלם 1.1 מיליון. הקבלן משתמש בכסף שתשלם לו עכשיו כדי לממן את עלויות הבנייה. שיטת התשלום הזאת מאוד מקובלת בשוק הנדלן. השאלה אם יש פה איסור ריבית או שאפשר להגיד ש"יצא השער" ככל פסיקה על סחורה.

שוב, איני רואה שיש כאן הלוואה ולכן "יצא השער" לא נראה לי רלוונטי.
הנחה על הקדמת התשלום מותרת. גבייה על איחור היא ריבית.

ממה שהבנתי עד היום, הנחה על הקדמת תשלום היא ריבית מוקדמת שגם אסורה.
הסימן הרלבנטי בשו"ע:
שולחן ערוך יורה דעה הלכות רבית סימן קעג סעיף ז
אם קונה דבר ששוה י"ב בי' בשביל שמקדים המעות, אם ישנם טו'] ברשות מוכר אלא שאינו מצוי לו עד שיבא בנו או עד שימצא המפתח, מותר. יז ואם אינו ברשותו, (ח) אסור אפילו יש לו מאותו דבר יח טז'] הקפה ביד אחרים. הגה: יט יח] ונאמן המוכר לומר שיש לו (הגהות מרדכי ריש איזהו נשך). יט] וכל זה לא שרי אלא בסתם, אבל אם מפרש לומר: אם תתן לי עכשיו אתן לך בי', ואם לאחר זמן בי"ב, אסור. (טור בשם הר"ר ישעיה). כ] וכל זה בדבר (ט) ששומתו ידוע, אבל אם יא') אין שומתו ידוע, אפילו יז'] אין לו, שרי. (ב"י בשם תוספות ורא"ש), ובלבד בסתם, אבל לא במפרש.

דומני שכשאין מיר שוק ולא שיך יצא השער אין לדמות את זה לזה. ועובדה היא שכולם נוהגים להקל בזה.
ראה למשל כאן (בתשובה מט"ז סיון) שכתב לחלק בין מצב שהמחיר הוא העתידי וכעת זו הנחה לבין מצב שהמחיר הוא העכשווי ואח"כ הוא ריבית:
https://www.keter.org.il/%D7%A9%D7%90%D7%9C%D7%95%D7%AA_%D7%95%D7%AA%D7%A9%D7%95%D7%91%D7%95%D7%AA/%D7%A8%D7%99%D7%91%D7%99%D7%AA
הוא דן לשלם באשראי כשיש הנחת מזומן, אבל ראה את משפט הסיום שלכו"ע לקחת את הנחת המזומן מותר (הוא מתעלם מהסעיף שהבאת, ואולי זה מפני שהוא דן כשהסחורה מצויה בידו שאז מותר דהוי כקונה אותה כעת).

בס"ד כ"ב בכסלו ע"ז

לרמד"א – שלום רב,

האפשרות של 'הנחת מזומן' שייכת כאשר החפץ הנמכר קיים ברשות המוכר, ואז יש מקום שנאמר שמוכר לו את החפץ בהנחה.

ברם ב'דירה על הנייר' הרי אין שום חפץ שנמכר, הקבלן מקבל בעצם הלוואה של מיליון ש"ח למימון הבנייה ומחזיר דירה בשווי 1.1 מיליון ש"ח, ולכאורה יש בכך רבית.

בברכה, ש.צ. הלוי ניוקומב

הבנתי זאת, אבל טענתי היא שלדירה אין מחיר. ולכן לא שייך לדבר על יצא או לא יצא השער, וקשה לדבר על התייקרות וריביות ביחס אליה. כל דירה היא יצור עצמאי. שומת נדל"ן היא השערות בעלמא. לכן כשאתה קונה כעת דירה על הנייר אמנם לא קנית את הדירה כי היא לא קיימת, אבל קשה גם לומר שיש חשש להתייקרות כי המושג התייקרות ביחס לדירה לא מאד מוגדר.

בס"ד כ"ב בכסלו ע"ז

לרמד"א – שלום רב,

אינני דן מצד חשש ההתייקרות, אלא מהצד שהחפץ לא קיים ואין כלל מכירה אלא הלוואה.

בברכה, ש.צ. לוינגר

ואם תמצי לומר שמחיר הדירה העתידי ייקבע כסכום ששולם מראש, הרי שלא כדירות יד שניה, לדירות בפרוייקט של קבלן יש מחירון קבוע, ומן הסתם הוא גבוה ממה ששולם מראש. וצ"ע.

בלי חשש ההתייקרות אין שום איסור. הרי האיסור הוא לקחת הלוואה ושתהיה התייקרות ואז תהיה כאן ריבית (דרבנן).

כתע חשבתי על עוד שתי נקודות:
1. אין אונאה בקרקע (וגם לר"ת האונאה היא רק מעל חצי, וזה כנראה לא יהיה המצב כאן). ומכאן שלקרקע/דירה אין עניין של יצא השער כי אין לה מחיר. כל קרקע או דירה הם משהו ייחודי שאין כמותו בשוק ולכן גם אין לדון האם יש לו כמותו או לא.
2. התשלום המקדים משמש לקניית חומרי הבנייה, ואולי יש מקום להגדיר זאת כדמי החומרים ולא כהלוואה. אמנם לפי זה החומרים הם שלך כבר מעת קנייתם ולא רק בעת קבלת המפתח. ייתכן שכדאי לעגן זאת בחוזה ואז זה בטוח יותר, אבל אולי גם בלי זה אפשר לומר כך. ובפרט שהמטרה אינה רווח מהמתנת מעות אלא מימון עלות החומרים.

ראיתי בשאלה דומה לרב אישון ממכון כת"ר שהוא כתב:

"אם בעת התשלום מקבל הקונה זכויות בקרקע (הערת אזהרה וכד') הרי שיש מקום לומר שהתשלום הוא עבור הזכויות הללו אותן הוא מקבל מיד וא"כ אין כאן הקדמת מעות. (בהנחה שלא משלם מראש את כל מחיר הבית)."

אכן. שיקול נאה.