תשלום מקדמה על דירה

שו”תקטגוריה: הלכהתשלום מקדמה על דירה
אורן שאל לפני 3 שנים

שלום הרב,
האם  מותר לשלם מקדמה על דירה מקבלן כאשר הדירה עדיין לא בנויה (איסור ריבית), והאם ניתן להגיד ש”יצא השער” בהקשר של דירות?

השאר תגובה

1 Answers
mikyab צוות ענה לפני 3 שנים

לא הבנתי את השאלה. מדוע שבתשלום מראש יהיה איסור ריבית? אתה משלם יותר מהמחיר? יצא השער הוא היתר שנאמר לגבי הלוואת סאה בסאה (כשאתה לווה ביצה תמורת ביצה), ואז יש חשש שיתייקר ומתירים אם המחיר קבוע בשווקים. במקרה שלך בכלל לא מדובר בהלוואה.
בסוגריים אוסיף שלגבי דירות אני בכלל בספק האם יש דבר כזה מחיר. כל דירה היא משהו אחר, והעליות והירידות של דירה זו לא קשורות לאחרת (אלא בקורלציה). זו לא סחורה עם מחיר ברור. לכן כאן דומני שאין צורך להחמיר בזה אפילו כשאתה לווה סאה בסאה (דירה תמורת דירה).

אורן הגיב לפני 3 שנים

שכחתי לציין שהקבלן מציע הנחה כדי הקדמת התשלום. נניח אם תשלם עכשיו על הדירה תקבל אותה במיליון שקלים, ואם תשלם כשהדירה מוכנה תשלם 1.1 מיליון. הקבלן משתמש בכסף שתשלם לו עכשיו כדי לממן את עלויות הבנייה. שיטת התשלום הזאת מאוד מקובלת בשוק הנדלן. השאלה אם יש פה איסור ריבית או שאפשר להגיד ש”יצא השער” ככל פסיקה על סחורה.

מיכי צוות הגיב לפני 3 שנים

שוב, איני רואה שיש כאן הלוואה ולכן “יצא השער” לא נראה לי רלוונטי.
הנחה על הקדמת התשלום מותרת. גבייה על איחור היא ריבית.

אורן הגיב לפני 3 שנים

ממה שהבנתי עד היום, הנחה על הקדמת תשלום היא ריבית מוקדמת שגם אסורה.
הסימן הרלבנטי בשו”ע:
שולחן ערוך יורה דעה הלכות רבית סימן קעג סעיף ז
אם קונה דבר ששוה י”ב בי’ בשביל שמקדים המעות, אם ישנם טו’] ברשות מוכר אלא שאינו מצוי לו עד שיבא בנו או עד שימצא המפתח, מותר. יז ואם אינו ברשותו, (ח) אסור אפילו יש לו מאותו דבר יח טז’] הקפה ביד אחרים. הגה: יט יח] ונאמן המוכר לומר שיש לו (הגהות מרדכי ריש איזהו נשך). יט] וכל זה לא שרי אלא בסתם, אבל אם מפרש לומר: אם תתן לי עכשיו אתן לך בי’, ואם לאחר זמן בי”ב, אסור. (טור בשם הר”ר ישעיה). כ] וכל זה בדבר (ט) ששומתו ידוע, אבל אם יא’) אין שומתו ידוע, אפילו יז’] אין לו, שרי. (ב”י בשם תוספות ורא”ש), ובלבד בסתם, אבל לא במפרש.

מיכי צוות הגיב לפני 3 שנים

דומני שכשאין מיר שוק ולא שיך יצא השער אין לדמות את זה לזה. ועובדה היא שכולם נוהגים להקל בזה.
ראה למשל כאן (בתשובה מט”ז סיון) שכתב לחלק בין מצב שהמחיר הוא העתידי וכעת זו הנחה לבין מצב שהמחיר הוא העכשווי ואח”כ הוא ריבית:
https://www.keter.org.il/%D7%A9%D7%90%D7%9C%D7%95%D7%AA_%D7%95%D7%AA%D7%A9%D7%95%D7%91%D7%95%D7%AA/%D7%A8%D7%99%D7%91%D7%99%D7%AA
הוא דן לשלם באשראי כשיש הנחת מזומן, אבל ראה את משפט הסיום שלכו”ע לקחת את הנחת המזומן מותר (הוא מתעלם מהסעיף שהבאת, ואולי זה מפני שהוא דן כשהסחורה מצויה בידו שאז מותר דהוי כקונה אותה כעת).

דירה על הנייר הגיב לפני 3 שנים

בס”ד כ”ב בכסלו ע”ז

לרמד”א – שלום רב,

האפשרות של ‘הנחת מזומן’ שייכת כאשר החפץ הנמכר קיים ברשות המוכר, ואז יש מקום שנאמר שמוכר לו את החפץ בהנחה.

ברם ב’דירה על הנייר’ הרי אין שום חפץ שנמכר, הקבלן מקבל בעצם הלוואה של מיליון ש”ח למימון הבנייה ומחזיר דירה בשווי 1.1 מיליון ש”ח, ולכאורה יש בכך רבית.

בברכה, ש.צ. הלוי ניוקומב

מיכי צוות הגיב לפני 3 שנים

הבנתי זאת, אבל טענתי היא שלדירה אין מחיר. ולכן לא שייך לדבר על יצא או לא יצא השער, וקשה לדבר על התייקרות וריביות ביחס אליה. כל דירה היא יצור עצמאי. שומת נדל”ן היא השערות בעלמא. לכן כשאתה קונה כעת דירה על הנייר אמנם לא קנית את הדירה כי היא לא קיימת, אבל קשה גם לומר שיש חשש להתייקרות כי המושג התייקרות ביחס לדירה לא מאד מוגדר.

אין מכירה הגיב לפני 3 שנים

בס”ד כ”ב בכסלו ע”ז

לרמד”א – שלום רב,

אינני דן מצד חשש ההתייקרות, אלא מהצד שהחפץ לא קיים ואין כלל מכירה אלא הלוואה.

בברכה, ש.צ. לוינגר

ואת"ל הגיב לפני 3 שנים

ואם תמצי לומר שמחיר הדירה העתידי ייקבע כסכום ששולם מראש, הרי שלא כדירות יד שניה, לדירות בפרוייקט של קבלן יש מחירון קבוע, ומן הסתם הוא גבוה ממה ששולם מראש. וצ”ע.

מיכי צוות הגיב לפני 3 שנים

בלי חשש ההתייקרות אין שום איסור. הרי האיסור הוא לקחת הלוואה ושתהיה התייקרות ואז תהיה כאן ריבית (דרבנן).

מיכי צוות הגיב לפני 3 שנים

כתע חשבתי על עוד שתי נקודות:
1. אין אונאה בקרקע (וגם לר”ת האונאה היא רק מעל חצי, וזה כנראה לא יהיה המצב כאן). ומכאן שלקרקע/דירה אין עניין של יצא השער כי אין לה מחיר. כל קרקע או דירה הם משהו ייחודי שאין כמותו בשוק ולכן גם אין לדון האם יש לו כמותו או לא.
2. התשלום המקדים משמש לקניית חומרי הבנייה, ואולי יש מקום להגדיר זאת כדמי החומרים ולא כהלוואה. אמנם לפי זה החומרים הם שלך כבר מעת קנייתם ולא רק בעת קבלת המפתח. ייתכן שכדאי לעגן זאת בחוזה ואז זה בטוח יותר, אבל אולי גם בלי זה אפשר לומר כך. ובפרט שהמטרה אינה רווח מהמתנת מעות אלא מימון עלות החומרים.

אורן הגיב לפני 3 שנים

ראיתי בשאלה דומה לרב אישון ממכון כת”ר שהוא כתב:

“אם בעת התשלום מקבל הקונה זכויות בקרקע (הערת אזהרה וכד’) הרי שיש מקום לומר שהתשלום הוא עבור הזכויות הללו אותן הוא מקבל מיד וא”כ אין כאן הקדמת מעות. (בהנחה שלא משלם מראש את כל מחיר הבית).”

מיכי צוות הגיב לפני 3 שנים

אכן. שיקול נאה.

השאר תגובה