ויכוח בין בעלי דירות

שו"תקטגוריה: הלכהויכוח בין בעלי דירות
ב׳ שאל לפני 12 חודשים

שבוע טוב לרב,
 
תודה על הנכונות לחוות דעה, כנראה שהטעיתי כשאמרתי שנלך לדין תורה בפני בית דין, הכוונה לפנות לרב פרץ (או כנראה למישהו שהוא ימליץ עליו אם הוא כבר לא עוסק בזה מסיבות בריאות) כדי לשמוע את דעתו על בסיס ההלכה.
 
רקע
 
מדובר בבניין מגורים בן כ-15 שנה  שכולל 8 דירות  ברעננה, 5 מתוכן מושכרות וב-3 גרות משפחות של בעלי הדירות, אחת מהן היא הבת שלנו (קנינו את הדירה לפני כשנה).
 
בעל המגרש המקורי הוא בעלים של 4 דירות מושכרות -יהודי  חוזר בתשובה (נקרא לו מר ש.) שגר באזור ירושלים, על פי הצהרתו הדירות מהוות עבורו השקעה לפנסיה והאינטרס שלו הוא עסקי כלכלי בלבד ולדבריו שונה ואף מנוגד לאינטרסים של בעלי הדירות שחיים בבניין. (הוא גם מעיד על עצמו בפה מלא שהוא קמצן)
בעל דירה נוספת גם הוא משכיר אותה וגר בתל אביב-שוכנע לאחרונה על ידי ש. לתת לו ייפוי כוח על בסיס האינטרס המשותף שלהם להשקיע כמה שפחות כמשכירים וזאת לאחר שבתחילה הוא תמך מאד בהצעתנו לשיפוץ.
 
תיאור הבעיה
 
אחזקת הבניין לוקה ביותר ומצבו התדרדר במהלך השנים, מנורות לא דולקות בלובי ובחניון, חלקן תלויות על חוטי חשמל מהתקרה, שקעים חשופים, לובי מוזנח, מערכת אינטרקום לא פועלת, פסיפסים שמצפים את הקירות החיצוניים נופלים לדירת גן (סכנה בטיחותית), צינור כיבוי אש בחניון נפגע על ידי מכונית ולא טופל,
לבניין לא היה ביטוח צד ג' (לאחרונה עשינו ביטוח בלחץ שלנו ולאחר שמר ש. הודה שזה היה חוסר אחריות מצידו)
מר ש הוא איש הועד בפועל(לא התקיימה ישיבה לבחירת ועד) שמחזיק גם בחשבון הבנק של מיסי הועד והוא מטפל בבעיות מרחוק בקצב שלו בלי לקחת בחשבון את הפגיעה בדיירים ובשיטת טלאי על טלאי.
 
כשהצטרפנו לבניין הצענו לעשות שיפוץ ולהעלות את הבניין על פסים והתנדבנו לנהל את הפרויקט (אשתי טובה מאד בעיצוב ובשיפוצים), הגדרנו תכולת עבודה, הבאנו 3 הצעות מתחרות -ההצעה הטובה הייתה בהיקף של 80,000 ₪ -10,000 ₪ לכל דירה. (כלומר מר ש. צריך לשלם 40,000 ₪
בפגישה שהתקיימה לפני כחודשיים התקבלה ההצעה על ידי כולם תחת שני תנאים שהציב מר ש. 1. שהקבלות על העבודות ירשמו על שמו (לטובת הכרה כהוצאות לטובת מס הכנסה ויכולת קיזוז מע"מ -מבחינתו הדירות הן עסק-גבולי מאד מבחינה חוקית) 2. ש טען שיש לו מגבלות תזרים והוא יכול לשלם רק 10,000 ₪ (אותם ייקח כהלוואה מגמ"ח). והשאר ב-10 תשלומים של 3000 ₪ בחודש.
שלושת בעלי הדירות שגרים בבניין הסכמנו לתנאיו וסוכם שכל אחד מאיתנו יממן(ילווה ) לו 10,000 ₪ .אותם יחזיר במשך 10 חודשים
סוכם שאנחנו ננהל את הפרויקט בשקיפות מלאה , בעמידה בתקציב, ובלוח זמנים קצר.
לאחר תקיעת כף ויציאה לדרך (קנינו מנורות והזמנו אריחי רצפה ללובי) החל מר ש. לדרוש שינויים בתוכנית ,לצמצם חלק מהתכולות ואף לבצע אותה בשלבים ולא ברצף.
 
הודענו שבתנאים אלה אנחנו לא מוכנים לטפל בשיפוץ.
 
בינתיים לאור הלחץ הכבד שהפעלנו יחד עם בעלת דירת הגן שאריחים נופלים לה על "הראש" הביא מר ש. הצעה לטפל בבעיה בשיטת סנפלינג ובמחיר של 24,000 ₪ -כל בעלי הדירות שלמו מיד (לאור בעיית הבטיחות שאגב נמשכת כבר שנתיים)תחת ההבנה שמר ש. יפקח על הקבלן שהוא הביא, העבודה בוצעה ברמה ירודה, ללא פיקוח ומר ש. מתחמק מאחריותו ומבקש שבעלי הדירות יציגו את טענותיהם בפני הקבלן שהוא יזמן בעוד כשבועיים.
 
המצב כרגע הוא שמר ש. בשם 5 דירות טוען שהוא מוכן לקדם טיפול בבעיות בשלבים ובקצב של יכולת המימון שלו וגם לקבוע את התכולות (מבחינתו רק הדברים ההכרחיים ו3 בעלי הדירות שגרים בבניין רוצים לבצע שיפוץ על פי התכנית שסוכמה וברצף תוך זמן קצר כשאנחנו (בעיקר רחל אשתי) מנהלים את הפרויקט.
 
עמדת מר ש. (ככל שאני מבין מתוך תכתובות וטסאפ רבות בקבוצת בעלי הדירות ובפגישה של ניסיון גישור שהתקיימה בשבוע שעבר והתפוצצה מלבד נכונות לפנות לרב פרץ, אני כמובן לא אוביקטיבי!!)
 
מר ש. עומד על זכותו לקבוע  החלטה רחבה שהוא כנציג רוב הדירות יהיה המחליט לגבי מה, איך ומתי עושים דברים בבניין , וכמה כסף מוציאים.
הוא מצטט את המפקחת על הבתים המשותפים וחוק המקרקעין.
 
הוא גם מצטט אמירות ופתגמים: "אחרי רבים להטות" ו"בעל המאה הוא בעל הדעה"
 
באופו קונקרטי לגבי הטיפול במצב הבניין הוא רוצה לטפל בבעיות בשלבים, על פי התכולה והעדיפויות שהוא ימצא לנכון ובקצב שמתאים לתזרים המזומנים שלו (המשמעות היא פריסה של העבודות לפחות לחצי שנה וטיפול לא מלא ומקיף עם פיקוח מוגבל).
 
ציטוט מהוטסאפ האחרון שלו:
 
לדעתי השאלה לא נכונה, אך כל אדם רשאי לשאול כראות עייניו – הרב לא קבלן ולא ראה את איכות וטיב הבניין – כך שלדעתי חייב שיביא מומחה מצידו
אני הולך לשאול איך על פי הלכה קובעים בבית משותף מה, איך וכמה כסף ? אני לא מדבר על שיגרה אלא על החלטה רחבה לכל החלטות הבניין בענייני הבניין
ברור לנו שעל פי המפקחת על בתים משותפים רוב דירות קובע, אבל מכיוון שגם בני וגם אני צמודים להלכה-אנו שואלים רב-כל אחד את שאלתו-שבת שלום
   
 
עמדתי –יחד עם 3 בעלי הדירות שגרים בבניין
 
אין שאלות לא נכונות, יש לפעמים תשובות לא נכונות,
אני מכיר היטב את חוק המקרקעין ואת הזכויות של רב בעלי הדירות, בשביל זה לא צריך ללכת לרב
 
אלא שהויכוח והדיון הוא על שאלות אחרות ואותן לפחות אני מבקש להעלות בפני הרב.
 
1.היכן הן הגבולות של זכויות הרוב כשהתנהגותו לאורך זמן פוגעת בזכויות המיעוט (אגב מדובר במיעוט בעלי הדירות אבל גם זכויות השוכרים נפגעות ובעצם כל דיירי הבניין, כששאלתי פעם חלק מהשוכרים מדוע הם לא מתלוננים בפני מר ש. המשכיר, אמרו לי שהם חוששים שהתשובה שלו תהיה: ,אם לא מוצא חן בעיניך אתה מוזמן לעזוב, אשיג שוכר ביותר כסף")
 
פגיעות בזכויות הדיירים לבטיחות, לאיכות חיים, לביטחון ולשמירה על ערך הנכסים שלהם.
 
2.מה הן חובות הרוב לדאוג לתחזוקה תקינה של   הרכוש המשותף והבניין על פי חוק המקרקעין-ציטוט:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר;
לעניין זה, "אחזקה תקינה"-שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות"
3.מה קורה כאשר לרוב שאיננו מתגורר בבניין  ומשכיר את הדירות מצהיר  במפורש שהאינטרס שלו עסקי וכלכלי בלבד שמתנגש עם טובת בעלי הדירות שבמיעוט ונוהג על פי אינטרס זו תוך התעלמות ממשפחות, אנשים וילדים שסובלים מכך יום יום במשך תקופה ארוכה.
 
4.מה הדין כשהרוב מנסה לכפות החלטות שפוגעות באחזקה ובהתנהלות הבניין מסיבות פרטיות ואישיות ודוחה הצעות של השותפים לבוא לקראתו ולסייע במימון
 
לכל הנ"ל יש שם במדעי המדינה והוא נקרא "עריצות הרוב", ולמיעוט יש הגנות וזכויות
 
5.מה אומרת ההלכה לגבי "אחרי רבים להטות", האם רבים הם לפי רוב הדירות  או רוב האנשים? (מי קובע יותר מבחינת ההלכה האם איש אחד עם 4 דירות או 3 אנשים (ומשפחות) עם 3 דירות)
 
אנחנו מאמינים שלאחר תהליך של העלאת הבניין על הפסים של בטיחות ואיכות חיים, ולאחר בחירה מסודרת של ועד שיכלול כנראה את מר ש ועוד נציג של בעלי הדירות, בשגרה של אחזקה שוטפת ואחראית לא תהיה בעיה מהותית של קבלת החלטות בבניין.
 
הערות
 
לגבי בעל המאה הוא בעל הדיעה מצאתי באתר "אשובה" את הקטע הבא:
 
הַפִּתְגָּם אוֹמֵר "בַּעַל הַמֵּאָה הוּא בַּעַל הַדֵּעָה", אוּלָם פִּתְגָּם זֶה מַתְאִים לַגּוֹיִים, אֵצֶל עַם יִשְׂרָאֵל הַפִּתְגָּם הוּא לְהֶפֶךְ: "בַּעַל הַדֵּעָה הוּא בַּעַל הַמֵּאָה", כְּפוּפִים הֵמָּה בַּעֲלֵי הַמֵּאָה לְבַעֲלֵי הַדֵּעָה – דַּעַת תּוֹרָה, וְכָל מִי שֶׁמְּנַצֵּל אֶת הֱיוֹתוֹ "בַּעַל הַמֵּאָה" לִהְיוֹת גַּם "בַּעַל הַדֵּעָה", זֶה מַחְרִיב אֶת הַתּוֹרָה וְהוֹרֵס אֶת כָּל בִּנְיַן הַיַּהֲדוּת, לִהְיוֹתוֹ נוֹהֵג כְּפִי דַּעְתּוֹ גַּם כְּשֶׁאֵינָהּ תּוֹאֶמֶת עִם דַּעַת תּוֹרָה.
 
ראיתי בויקימילון שמקור הפתגם הוא מיידיש:
דער וואָס האָט די מאה האָט די דעה."(יידיש
 
תודה רבה מראש

השאר תגובה

1 Answers
מיכי צוות ענה לפני 12 חודשים

שלום רב.

אם אינכם הולכים לדין תורה אלא לשאול רב, מדוע צריך גם אותי?!

מעבר לזה, מה שקובע כאן הוא החוק ולא ההלכה. מעבר לדינא דמלכותא, בדיני שכנים קובע המנהג. לכן יש לשאול משפטן מה קובע החוק, וזה מה שמחייב גם הלכתית.

ב׳ הגיב לפני 12 חודשים

תודה

מר ש. רוצה לשמוע את דעתו של הרב פרץ שאותו הוא מכיר ואני רוצה לשמוע את דעת הרב שאני שומע חלק משיעוריו.

אני לא מצליח לקבל תשובה לגבי מה אומר החוק בנושא העקרוני של האם הרוב יכול לכפות את דעתו על המיעוט כאשר יש לו אינטרסים מנוגדים לאלו של המיעוט, האם יכול הרוב להפקיע את זכותו של המיעוט ולגרום לו הפסדים, או פגיעות אחרות רק משום שהוא רוב?

תחושת הצדק הבסיסית שלי אומרת לי שלהלכה יש כלים של הגנה על מיעוט (כאמור זה מיעוט בנכסי דירות אבל רוב באנשים נפגעים)

אני מניח שלהלכה יש התייחסות לשאלה הזו וכיון שמר ש. מוכן לשמוע את דעתה של ההלכה אשמח לקבל תשובה לשאלה העקרונית.

ניסיון אחרון ולא אמשיך לנדנד

מיכי צוות הגיב לפני 12 חודשים

שלום רב.
כפי שכתבתי, מה שקובע לעניינים אלו הוא החוק, ולכן את השאלות הללו יש להפנות למשפטן ולא אליי.
אתייחס כעת בקצרה בכל זאת למה שעולה מההלכה [ראה חו"מ סי' קסא (חצר היא כמו בית משותף) וסי' קסד (כאן מדובר בבניין ממש – בית ועליה)]. אבל בגלל שהשאלה היא כללית לא אכנס לפרטים אלא אומר רק את העקרונות. הדברים נאמרים כללית ולא ביחס למקרה מסוים כזה או אחר.
0. אקדים שהאינטרסים והמוטיבציות של כל אחד מהצדדים הם עניינו שלו ואינם עניין לדיון המשפטי-הלכתי. זכותו של אדם לפעול בכל דרך שנראית לו, הן אם מטרותיו עסקיות או למגורים.
1. שיפוץ שנדרש לכלל הבניין, כדי להצילו מנזקים ולהשמישו, ניתן לכפות את כל השכנים להשתתף (כמו בניית גדר לחצר), גם אם התובעים הם מיעוט. למיטב הבנתי בהלכה אין משמעות לרוב בהקשרים כאלה.
2. ציור וכיור (כלומר קישוטים ומותרות, או שדרוג הבית) אין אפשרות לכפות. מהם מותרות (האם מעלית אלו מותרות?) קשה לקבוע כי זה תלוי במנהג ובהערכת המצב הספציפי, מה היו הכוונות בעת הקנייה ועוד.
3. זה באשר לעצם הכפייה להשתתף. באשר לחלוקת ההשתתפות בהוצאות, זהו עניין נפרד. בסי' קסא ס"ג מבואר שהחלוקה הולכת לפי השווי הממוני של הרכוש של כל אחד מהבעלים.
4. כל זה בהנחה שאין כאן מישהו שנחשב כמזיק, כלומר שהנזק שנגרם לרכושך הוא לא בגלל רכוש שלו או מעשיו שלו. ההנחה שלי היא שמדובר בשיפוץ שדרוש לכלל הבית בגלל גיל ואיכות הבנייה. אם יש נזק כלשהו שנגרם לך בגלל רכוש של אחד הדיירים או בגלל מעשיו, החובה לתקן היא רק עליו מדין מזיק.
5. כל זה נאמר רק אם התיקון דורש השתתפות של כולם ונדרש עבור כולם. בתיקון שאתה יכול לעשות לנכס של עצמך או שהוא דרוש רק לך ואין מישהו אחר שנחשב מזיק, ודאי שהכל מוטל עליך.
6. אם יש שוכרים בדירות, יש דברים שמבחינת ההלכה החובה היא עליהם ולא על בעה"ב. מדובר בדברים שקשורים לשימוש שלהם. הם יכולים כמובן לאחר מכן לפנות למשכיר, לפי החוזה שביניהם ומנהג המדינה.
7. ושוב, כפי שהסברתי, עקרונית כל זה לא רלוונטי למעשה.
כל טוב ובהצלחה,

השאר תגובה

Back to top button