דיני ממונות

שלום רב מיכי,
בחודש אפריל 2021 הלקוח זימן אותי לפגישה והביע רצונו למכור את הנכס. 
הרעיון שלו היו לעשות מלון בוטיק או דירות קטנות לשכירות קצר מועד. 
בשלב זה לא נסגר שכ"ט. 
התחלתי תהליך מול אדריכל מקצועי שהמליץ לא ללכת לאותם כיוונים אלא לעשות מהבניין 3 דירות ענקיות. 
הלקוח קיבל את ההמלצה. 
לאחר מכן הלקוח היה בחידוש חוזה שכירות מול הדייר של הבניין וביקש להשהות את הפרויקט. 
ב 25 לאוקטובר 2021 זימן אותי שוב לפגישה על מנת לקדם את המכירה.
נפגשנו וסיכמנו על שכ"ט. 
להלן מה שכתבתי לו וקיבלתי על זה אישור ב 10 לנובמבר 2021.
לפני הצגת ההתכתבות ביני לבין הלקוח, האירועים היו כדלקמן:
"שלום פייר,
לגבי יבנה 19:
בהמשך לפגישתנו היום, סיכמנו כדלקמן:
1/ אנחנו מכינים ברושורה של הפרויקט עם האדריכל שיכלול 2 אופציות:
א) דירה לכל קומה
ב) בית מגורים פרטי 
תומאר לי אם אתה רוצה להיות נוכח בפגישת סגירה הראשונה עם האדריכל 
2/ כאשר הברושורה תהיה מוכנה, אנחנו "שמים" את הנכס בשוק לפי 70 מיליון ש"ח כמות שהוא.
3/ אני מטפל בכל, תמורת זה אקבל 2% ממחיר מכירה עד 70 מיליון ש"ח ו 5% מהתמורה מעבר לזה אם יהיה.
4/ בהצלחה 
נא אישורך" (הוא אישר).
בהמשך לסיכום הנ"ל, החלטתי להחליף אדריכל (הראשון גם לא היה מוכן לעבוד על פרוייקט בלי לגמור אותו וגם ביקש 85.000 ש"ח שכ"ט. 
מצאתי מישהי לא פחות מקצועית (אולי יותר) ב 50.000 ש"ח בלבד וגם מוכנה לעבוד בתנאים אלו. 
ב 18/11/21 נחתם איתה הסכם עבודה. ושולם לה מקדמה. 
היא התחילה לעבוד והספיקה לתכנן הצעה ראשונית (ששלחתי ללקוח).
ב 28 לנובמבר (לאחר כשבועיים) שאלתי אותו בהודעה קולית מה קורה אם הוא ימצא את הרוכש, וענה לי כך:
"במקרה שאני אביא את הקונה, העמלה שלך תופחת ל 1,5% אבל אתה אחראי לסיים עד הסגירה"
למעשה, כשמצא את הקונה, הוא ביקש ממני לעשות בדיקה מהירה של שווי שוק של הנכס כדי להיות בטוח שהוא לא עושה טעות גדולה כשהוא מוכר ב 65. מה שעשיתי והחזרתי לו תשובה תוך 48 שעות עם המלצה חמה למכור (הייתי כמובן רחוק מלחשוב שהוא יסרב לשלם לי… והוא כמובן לא הזכיר שההסכם שלנו בטל מבחינתו…).
הוא לא היה צריך אותי כלל בקשר לחוזה מאחר והקונה דובר צרפתית ויש ללקוח עו"ד קבוע והכל הסתדר חלק. 
בתחילת חודש ינואר נחתם הסכם מכר ללא סיוע בכלל של העבודה של האדריכלית (אם כי אני סבור שהוא הציג בפני הקונה את הרעיון של ה 3 דירות עם איזה שהיא תכנית עסקית של מחירי מכירה של שלושת הדירות והרווח הפוטנציאלי של העסקה, אבל ניחא).
מה דין העמלה שלי במכירה ?